전세보증보험 가입조건·비용 2026, 집값별 가입 가능 계산표와 가입 불가 8가지

전세보증보험(주택도시보증공사 전세보증금반환보증)은 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하이고, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 들어와야 가입됩니다.
신청은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 해야 하고, 2년 계약이면 1년 안입니다.
보증료는 보증금 × 연 0.097%~0.211% × 계약일수 ÷ 365로 계산되고, 보증금 2억 원·2년이면 아파트 40만 8천 원부터입니다.
연소득 5천만 원 이하 가구나 신혼부부는 보증료 할인을 받을 수 있습니다.

이 글은 집값과 대출에 따라 내 보증금이 들어가는지 바로 계산해 볼 수 있게 표로 정리했습니다.
가입이 거절되는 경우와 그때 할 일도 따로 모았습니다.
확인일은 2026년 9월 22일이고 근거는 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요와 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 안내입니다.

전세보증보험 가입조건, 네 가지를 한꺼번에 넘어야 합니다

계약서에 도장을 찍기 전이라면 여기부터 보시면 됩니다.
조건 하나라도 걸리면 나머지가 다 맞아도 가입이 안 되거든요.

선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 돈입니다.
집주인이 집을 담보로 받은 대출(근저당)이 대표적이고, 다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금도 여기에 더해집니다.

주택가격에 90%를 곱한 금액을 공식 안내는 「주택가액」이라고 부릅니다.
이 글에서도 같은 뜻으로 씁니다.
집값이 3억 원이면 주택가액은 2억 7천만 원이고, 보증금과 근저당을 더한 돈이 이 선을 넘으면 안 됩니다.

보증금이 한도를 조금만 넘어도 넘는 부분만 빠지는 게 아니라 가입 자체가 안 됩니다.

공식 안내의 예를 그대로 옮기면, 주택가격 1억 원인 집에 보증금 9천만 원은 가입되고 9천5백만 원은 가입되지 않습니다.
계약 전에 보증금을 몇백만 원 조정하는 것만으로 결과가 갈리는 이유가 여기 있습니다.

전세보증보험 가입 가능 여부, 집값별 계산표로 확인

내 경우를 바로 대 보고 싶으시다면 아래 표가 가장 빠릅니다.
선순위채권이 0원일 때와 근저당이 있을 때 넣을 수 있는 보증금 최대치를 계산했습니다.

표의 숫자는 주택가격 × 90% − 선순위채권으로 계산한 값이고, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 가입 불가로 표시했습니다.

8억 원짜리 집은 계산상 7억 2천만 원까지 나오지만 수도권 보증금 상한이 7억 원이라 거기서 멈춥니다.
수도권이 아닌 지역이면 이 상한이 5억 원입니다.

✅주택가격은 KB시세가 먼저, 없으면 공시가격 140%

여기서 많이들 헷갈리시는데요, 주택가격은 내가 계약한 매매 호가가 아니라 정해진 순서대로 매깁니다.
아파트와 빌라는 순서가 다릅니다.

아파트 시세는 상한가와 하한가의 평균을 쓰되 최저층은 따로 보고, 오피스텔은 하한가를 씁니다.
임차인이나 임대인이 받은 감정평가서가 있으면 6개월 안에 작성된 것에 한해 이 순서보다 먼저 적용됩니다.

✅빌라는 공시가격 × 126%가 보증금 최대치

빌라는 시세가 잘 잡히지 않아 공시가격이 기준이 되는 경우가 대부분입니다.
공시가격 × 140%가 주택가격이고 여기에 다시 90%를 곱하니, 근저당이 없을 때 보증금은 공시가격의 126%까지입니다.

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회됩니다.
계약 전에 집주인이나 중개사가 말하는 시세 말고 이 숫자를 먼저 확인해 두시면 계약 뒤에 거절당할 일이 줄어듭니다.

HUG 전세보증 가입 조건 확인→

전세보증보험 비용, 보증금별 2년 보증료표

비용은 생각보다 계산이 단순합니다.
보증금에 보증료율을 곱하고, 계약일수를 365로 나눈 값을 곱하면 됩니다.

보증료 = 보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365

보증료율은 보증금 구간, 주택 유형(아파트·그 외), 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211%까지 나뉩니다.
부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가액으로 계산하고 70% 이하, 80% 이하, 80% 초과 세 구간으로 갈립니다.

아래 표는 2년(730일) 계약 기준으로 가장 낮은 구간과 가장 높은 구간 보증료를 계산한 것입니다.
내 부채비율이 어느 구간인지는 심사에서 정해지므로, 이 두 값 사이에 든다고 보시면 됩니다.

보증금 2억 원이면 2년에 40만~70만 원대, 한 달로 나누면 1만 7천~3만 원 선입니다.
지키는 보증금에 견주면 2년 동안 0.2~0.4% 정도를 내는 셈이죠.

선순위채권이 주택가액의 50%를 넘는 집은 계산된 보증료에 10%가 더 붙습니다.

✅할인 대상이면 보증료가 40~60% 줄어듭니다

위 가구 할인은 겹쳐서 받을 수 없고 하나만 적용됩니다.
보증금 2억 원 아파트 최저 구간이라면 60% 할인 뒤 16만 3,200원이 됩니다.

✅낸 보증료를 돌려받는 길도 있습니다

국토교통부 보증료 지원사업은 이미 낸 보증료를 지자체가 신청인 계좌로 돌려주는 방식입니다.
청년과 신혼부부(혼인신고 7년 이내)는 낸 보증료 전액, 그 밖의 임차인은 90%를 돌려받고 한도는 최대 40만 원입니다(2025년 3월 31일 이후 가입자 기준, 그 전 가입자는 최대 30만 원).

신청은 주택도시보증공사 전세사기예방센터의 「국토부 보증료지원사업」 메뉴에서 합니다.
지자체마다 예산이 소진되면 그해 지원이 끝나므로, 가입하고 나서 미루지 않는 편이 낫습니다.
보증료는 보증금 3억 원 이내 보증분에 한해 연말정산 세액공제도 받을 수 있습니다.

✅집주인 부담일까, 집주인 동의가 필요할까

보증을 신청하고 보증료를 내는 사람은 전세계약서상 임차인입니다.
공식 가입 조건에 집주인 동의라는 항목은 따로 없습니다.

다만 단독·다중·다가구주택은 「타 전세계약체결내역 확인서」를 내야 하는데, 이 서류는 집주인이나 중개사가 협조해 줘야 만들 수 있습니다.
또 계약서에 보증금 반환 채권을 담보로 잡히거나 넘기지 못하게 하는 특약이 있으면 가입이 안 되니, 계약서 특약란을 한 번 확인해 두세요.

가입 시기와 가입 방법, 서류까지 한 번에

이사 날짜가 잡혔다면 신청 기한부터 달력에 적어 두시는 게 좋습니다.
기한을 넘기면 조건이 다 맞아도 가입할 수 없거든요.

예를 들어 2026년 10월 1일에 잔금을 치르고 10월 2일에 전입신고를 했다면 기준일은 10월 2일이고, 2년 계약이면 그로부터 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.
서류 발급과 심사 기간을 생각하면 입주 직후에 신청하는 편이 안전합니다.

✅신청은 은행 창구, 앱 세 곳 중 편한 곳에서

개인은 물론 법인과 외국인도 가입할 수 있습니다.
대출 없이 내 돈으로 전세금을 치렀어도 가입 조건은 같고, 지사에 꼭 가지 않아도 위탁은행이나 앱으로 신청하면 됩니다.

✅가입 서류는 신청일 기준 1개월 안에 뗀 것만

전입세대확인서는 온라인으로 뗄 수 없어 주민센터나 구청을 직접 가야 합니다.

여기에 공사 양식(신청서, 개인정보제공동의서, 채권양도계약서 등)이 붙고, 할인을 받으려면 소득 서류나 혼인관계증명서 같은 증빙이 추가됩니다.

전세보증보험 가입 불가 8가지와 그때 할 일

가입이 거절되는 이유는 대부분 계약 전에 서류로 미리 볼 수 있는 것들입니다.
계약서에 도장 찍기 전에 이 표를 한 번 대조해 보세요.

단독·다중·다가구주택은 한 가지가 더 붙습니다.
선순위채권에 다른 세입자들의 앞선 보증금까지 더한 금액이 주택가액의 80% 안이어야 합니다.

전세대출을 받으면서 보증금 반환 채권에 질권설정이나 채권양도 통지가 된 경우도 원칙적으로 가입이 안 됩니다.
다만 공사와 협약한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받았다면 가입할 수 있으니 대출받은 은행에 먼저 물어보시면 됩니다.
집주인이 공사의 보증금지대상자로 올라 있어도 가입되지 않습니다.

전세보증보험 들면 무적일까, 따로 봐야 할 곳

보증에 가입했다고 모든 위험이 사라지는 건 아닌데요.
몇 군데는 여전히 내가 챙겨야 합니다.

첫째, 보증서는 발급일 기준으로 조건을 다시 확인하고 나옵니다.
신청 뒤 발급 전에 집에 압류가 걸리면 발급 단계에서 막힐 수 있습니다.

둘째, 전세대출을 한국주택금융공사 보증으로 받았다면 선택지가 하나 더 있습니다.
한국주택금융공사의 일반전세지킴보증은 조건이 비슷하면서 요율 체계가 다릅니다.

한국주택금융공사 쪽은 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가격이 70% 이하면 연 0.04%, 80% 이하면 0.11%, 90% 이하면 0.18%입니다.
전세대출을 이 공사 보증으로 받았다면 두 곳 보증료를 비교해 보고 고르시면 됩니다.

셋째, 계약을 갱신할 때 보증이 저절로 이어지지 않습니다.
갱신 계약마다 기한 안에 갱신 보증을 다시 신청해야 하고, 2024년 1월 1일부터는 갱신 보증에도 90% 기준이 똑같이 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q.
묵시적 갱신으로 계약서를 새로 안 썼는데 연장할 수 있나요?

A.
됩니다.
묵시적 갱신이라 계약서를 따로 쓰지 않았다면 공사 양식의 전세계약갱신의향서를 내면 됩니다.
기한은 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전입니다.

Q.
갱신하면서 보증금이 그대로면 집값이 떨어져도 괜찮나요?

A.
갱신 계약으로 보증금이 늘지 않았다면 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지 않습니다.
보증금을 올리는 갱신이라면 그때 주택가격을 새로 따집니다.

Q.
오피스텔 반전세도 가입되나요?

A.
주거용 오피스텔이면 됩니다.
계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
월세가 있으면 전월세전환율 6.5%로 환산한 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하인지 봅니다(2026년 7월 1일 이후 신규·증액 갱신 신청분).

Q.
신축이라 등기가 아직 안 났는데 가입할 수 있나요?

A.
건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유인지 등기부로 확인하는 조건이 있어, 토지 등기가 나지 않은 상태에서는 심사에서 막힐 가능성이 큽니다.
아파트·오피스텔은 준공 1년 이내면 분양가의 90%를 주택가격으로 쓰는 순서가 있으니, 등기 시점과 함께 지사에 먼저 물어보시는 게 정확합니다.

Q.
계약기간이 1년 미만이면요?

A.
주택도시보증공사 조건은 계약기간 1년 이상입니다. 1년 미만 계약이면 가입 대상이 아닙니다.

내 경우 확인하는 순서 3가지

등기부등본 을구에서 근저당 금액을 보고, 시세나 공시가격 × 140%로 주택가격을 잡아 위 계산표에 대 봅니다.

그다음 계약서 특약란과 건축물대장(아파트 제외)으로 가입 불가 8가지에 걸리는 게 없는지 확인합니다.
마지막으로 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간 절반이 되는 날짜를 달력에 적고, 그 전에 위탁은행이나 앱에서 신청합니다.

HF 전세지킴보증 요율·한도 확인→

이 글의 숫자는 2026년 9월 22일 주택도시보증공사와 한국주택금융공사 공식 안내 기준으로 확인했습니다.
제도가 바뀌면 이 글 아래에 정정 기록을 남깁니다.